Det finns lärdomar att dra av sprickor som uppträdde i Sydneys Opal Tower, men de sträcker sig bortom byggcertifiering

Anonim

Skälen till den krackade betongen som utlöste evakueringen - två gånger - av invånare från Sydneys Opal Tower över jul och nyår är okända och kommer att ta tid att ordentligt etablera. Många kommentatorer hoppar till slutsatsen (ja det inkluderar dig, senator Carr) att problemet är resultatet av privatiseringen av byggcertifieringen. I stället för att bli utförd av myndigheter eller rådsinspektörer, görs nu certifiering av privata entreprenörer engagerade av utvecklaren.

Det kan väl vara en bidragande faktor, men det som gick fel på Opal Tower är det mycket mer komplext än det. Att göra certifiering ett myndighetsansvar igen kommer inte att lösa det.

Opal är ovanligt. Mycket få bostadshus i Australien har någonsin evakuerats på grund av konstruktionsfel, och färre fortfarande på grund av strukturell sprickbildning. Största delen av konstruktionsfel i flerhus bostadshus är vattentäthetsfel. Istället för att skapa korttidslarm skapar de långsiktigt elände. Eftersom elände inte genererar rubriker, fortsätter problemet med kvalitet i flerhushållshus att ignoreras av regeringarna.

De flesta strata byggnader är defekta

Stratatitel tillåter varje invånare att äga det utrymme där de bor såväl som en del av den gemensamma egendomen, inklusive rör och väggar. Det är så som lägenheter säljs vanligtvis efter att de har utvecklats.

Vi har inte definitiva, aktuella uppgifter om omfattningen av defekter i strata titelbyggnader. Forskare från UNSW: s City Futures Research Center har börjat samla informationen för Sydney. Men det finns tydliga tecken på att defekter är betydande och utbredda.

En studie från 2012 av City Futures undersökte 1 020 strata ägare över NSW, och fann att 72% av alla svarande (85% i byggnader byggda sedan 2000) visste om minst en betydande defekt i deras komplexa.

I 2017 identifierades en undersökning av staden Sydney som visar att brister och underhåll är det största problemet med ägare av lägenheter, tillsammans med korta uthyrning genom organisationer som Airbnb.

Tyvärr för de som är angelägna att hoppa över slutsatser om certifiering, visade studier samma sak tillbaka i början av 1990-talet när certifieringen till stor del var i händerna på lokala regeringar. Faktum är att studier har funnit samma sak ända sedan spekulativa bostäder blev vanliga i Australien, från slutet av världskriget.

Sedan spekulativ bostadsutveckling och investeringar har blivit vanliga (efter första världskriget i Australien) har bostadsbyggnadsdefekter varit en oro både här och utomlands.

Marknaden för bostadshus är extremt konkurrenskraftig, och kontrollen av byggnadskostnaden är en av de viktigaste faktorerna för vinst. Ibland dominerar uppmaningen att maximera vinsten i den utsträckning att både korta och långsiktiga konstruktionsfel är oundvikliga.

Det är konsekvensen av kostnadskontrollen

Det finns förstås välrenommerade utvecklare och byggare, men rykte brukar sluta, underkastas mindre erkända spelare som producerar byggnader som är något billigare.

Brister i envåningshus med sponta tak är förmodligen lika vanliga som defekter i flerboende bostäder med plana tak, men de är mycket enklare att fixa eftersom husen ligger nära marken och ingen strata kommitté är inblandad.

De är också mycket lättare att hitta; En kompetent byggbesiktning initierad av en köpare är normalt tillräckligt för att skydda köparen. Å andra sidan är det högst osannolikt att en byggbesiktning av en enda enhet i en enhet med flera enheter kan hitta defekter som ligger någon annanstans i en byggnads gemensamma egendom.

Det finns exempelvis 653 lägenheter i de Meriton-utvecklade Regis Towers, som var föremål för en långvarig rättslig åtgärd för defekter.

Att ingripa vid certifiering är för sent

Det enda praktiska sättet att göra flerbostadshus till en bra investering för invånarna och en anständig bostadsort är att regeringen ska spela en proaktiv roll i körkvaliteten under hela design och byggprocessen, inte bara i slutet när byggnaden är certifierad för yrke, eller i början när det får ett utvecklingsgodkännande.

Det är en enkel verklighet att ingen annan aktör i byggprocessen har kapacitet att ta denna roll. Det är också enklare och billigare att bygga in kvalitet än att åtgärda fel.

Ofta kommer en $ 1-detalj som upptäcks för femtio cent att orsaka oändlig sorg och kosta tusentals dollar att fixa.

Att minska den mängd korrigering som krävs kommer att förbättra hållbarhetsresultaten genom att innehålla mängden av förkroppsligat kol inkorporerat i byggnaden.

Om byggnaden fungerar bra, kommer det att ha ett längre liv och det kommer att minska behovet att så småningom ersätta det med en ny byggnad. återigen spara material och förbättra resultatet för koldioxidutsläpp. Det är värt att komma ihåg att 20 miljoner ton bygg- och rivningsavfall produceras i Australien varje år.

Regeringar har varit ovilliga att ingripa tidigt

Regeringar har lika bra som ignorerat problemet med brister i flerhus bostadsbyggande trots att de har varit medvetna om det i åratal.

Detta gäller särskilt eftersom de statliga regeringarna i NSW och Victoria har varit upptagna med att spruta denna typ av boende som lösningen på trycket från de stigande befolkningarna i Sydney och Melbourne. Mot bakgrund av detta är skyddet för lägenhetägare enligt befintlig lagstiftning löjligt litet.

Tyvärr är överensstämmelse med National Construction Code (NCC) i sin nuvarande form ingen garanti. Det finns så många tvetydigheter och gråa områden i NCC och på sättet att det tillämpas att det är en garanti för nästan ingenting, särskilt när det gäller vattentätning.


Läs mer: Varför investerad driven stadsdensitet är oundvikligen kopplad till nackdelen


Ett enkelt exempel är konstruktionen av balkonger med plana plattor, vilket är helt acceptabelt enligt NCC. Golvplattan är konstruerad som ett enda plan från inredningen till utsidan av byggnaden med den vattentäta barriären vid balkongen som är försedd med en murmur eller en betongrygg ovanpå plattan.

Denna design läcker nästan alltid inom några år. Den tillförlitliga lösningen är att kasta plattan med ett steg, men det är dyrare och är följaktligen sällsynt. Klippprismembran under kaklade terrasser är också vanliga, vilket orsakar läckage, mögel och elände, trots att de i överensstämmelse med bestämmelserna i NCC.

Lyckligtvis finns det gott som regeringen kan göra för att förbättra kvaliteten på flera enheter utan att påverka priserna mycket.

Fem stjärnor. Information kan driva standarder

Ett tydligt sätt framåt är att göra byggnadskvaliteten på en byggnad mer transparent för köpare.

Detta kan uppnås genom att införa ett liknande kvalitetssystem som den ena regeringen driver för att förbättra säkerheten i bilar. ett femstjärnigt betyg.

Människor är fria att köpa en bil med två stjärnor, men av uppenbara skäl gör det inte många, även om de är billiga. På samma sätt är det osannolikt att många människor skulle köpa en tvåstjärnig enhet.

Det skulle vara fullt möjligt att stärka flerhushållshus för konstruktionskvalitet med hjälp av en oberoende utvärderingsorganisation mot en öppen uppsättning kriterier.

Det har försökt förut

Ett sådant kvalitetssäkringssystem infördes av det nu avvecklade bygg- och byggnadsrådet (BACC) i NSW under 1990-talet, men tyvärr grundades på grund av brist på finansiering och vilja från Bob Carrs regering. Det var synd, eftersom systemet var utformat för att driva kvalitet genom hela byggprocessen, från design till färdigställande.

Det ger fortfarande en helt giltig modell för en politik som faktiskt skulle göra något för att förbättra byggnadskvaliteten för flera enheter till en kostnad som är minimal i förhållande till värdet av de fördelar som produceras. Om en byggnad är byggd korrekt i första hand, kommer ägarna inte att behöva förlita sig på shonky fly-by-night byggare och utvecklare för rättelse verk eller behöver anspråk på komplexa försäkringar.

Om NSW och viktorianska regeringar ser på att en större andel människor lever i enhetsenhetens utveckling, har de ett ansvar att göra någonting om deras kvalitet innan vi lämnas med ett överhäng av elände, läckor och misslyckanden. Fråga bara boende och ägare av Opal Tower.