Fem diagram som hjälper dig att förstå Londons fallande huspriser

Anonim

Huspriserna i London föll med 0, 6% i juni, enligt Storbritanniens officiella statistikorgan, ONS. Det kanske låter inte så mycket men följer år där priserna ökade med ett årligt genomsnitt på 7, 5% mellan slutet av 2009 och slutet av 2017.

Priserna har varit i stort sett oförändrade sedan slutet av 2017, efterföljande år där London har varit huvudrollen på Storbritanniens bostadsmarknad. Det har funnits mycket spekulation om effekten av Brexit på Londons fastighetsmarknad, men det finns fortfarande lite data för att backa upp detta. Det har funnits ett antal faktorer på jobbet som vi kan se, vilket har lett till prisnedgången, men av vilka vissa är av national karaktär - särskilt låg real vinsttillväxt - och några mer lokala, inklusive ytterligare intern migration strömmar bort från London.

Dessutom, eftersom London-priserna har ökat relativt resten av sydöstra kan vi ha förväntat att London-marknaden har lättat ganska tidigare. Om så är fallet kan de senaste ändringarna helt enkelt vara en avveckling av övervärderingen av de senaste åren. Det är viktigt att komma ihåg att Londonpriserna är mycket höga med ett genomsnittligt pris på £ 475, 000.

Nedan finns fem diagram som förklarar vad som händer.

1. Rippel-effekten

Över successiva cykler sedan början av 1970-talet har Storbritannien sett ett fenomen som kallas rippel-effekten. I ekonomiska bommar har huspriserna tenderat att stiga först i London och i sydöstra och sedan gradvis över tiden har de andra regionerna blivit upptagna. London har alltid stannat ut framför, men skillnaden i procent har vanligtvis inte blivit större.

Som diagrammet ovan visar har priserna i London i genomsnitt varit cirka dubbla i norr (representerat här av Yorkshire och Humberside, som används som jämförelse eftersom de regionala gränserna inte har förändrats över tiden). Undantaget från de relativa förändringarna är perioden sedan mitten av 1990-talet, där historiska positioner ännu inte har återställts.

2. Intäktsökning

Förändringar i regionalpriser påverkas starkt av nationella faktorer, bland annat de låga räntorna och ökningen av reala inkomster. Vi vet att reala inkomster har en stark inverkan på huspriserna. Som en tumregel leder en ökning med reala inkomster med 1% till en 2% ökning av huspriserna, eftersom hushållen har råd att betala mer. Och så, över hela cykeln, uppvisar huspriserna mer volatilitet än inkomsterna.

Det är särskilt märkbart att byrån för budgetansvar (OBR), Storbritanniens självständiga finanspolitiska vakthund, har minskat sina nationella prisprognoser och erkänner att svagare produktivitet leder till lägre realinkomsttillväxt. I mars 2016 förväntade OBR att nominella huspriser stiger med 4, 7% år 2019; I mars 2018 hade detta reviderats ner till 2, 7%.

3. Leverans, efterfrågan och regionala mönster

Dålig inkomsttillväxt förklarar varför London arbetar i en svagare nationell bostadsmiljö, men det förklarar inte det regionala prismönstret. Ökad efterfrågan i London, utbudsbrist och interna migrationsmönster spelar också en roll.

För detta bidrar det till att se närmare på sydöstra - så inre London i förhållande till yttre London och i förhållande till sydöstra som helhet. Huvudfunktionen är att vi nu tittar på områden som inte är fysiskt mycket avlägsna från varandra och vi vet att de flesta rörelser äger rum över mycket korta avstånd - enligt den engelska bostadsundersökningen 2014-15, 74% av flyttarna, där hushållshuvudet var under 55 år, flyttat av under tio miles och 24% flyttade under en mil.

London har länge haft fler människor som lämnar staden än att komma in i den. Medan det lockar unga, förlorar London de lite äldre åldersgrupperna. Denna förlust sjönk kraftigt fram till 2009, men accelererade sedan igen, särskilt i 2016 och 2017 att överstiga 100 000 personer.

Detta mönster är i stort sett förenligt med den observerade stigningen i huspriserna. Eftersom en stor andel människor som lämnar London går någon annanstans i sydost, väntas vi se nedgången i bostadspriserna i London i förhållande till sydöstra de senaste två åren, vilket tycks ha varit fallet.

4. Fastighetstyper konsekventa

De relativa priserna för olika typer av fastigheter (fritidshus, semis, radhus och lägenheter) har gått upp och ner på liknande sätt, även om det naturligtvis finns absoluta skillnader i priserna. Precis som hushållen kan flytta mellan platser kan de ersätta egenskapstyper som leder till liknande prisrörelser.

Därför koncentrerar sig följande diagram på skillnaderna mellan priserna på radhusfastigheter i inner- och yttre London. De indikerar att det har varit senaste relativa prisfall i inre London, vilket återigen är förenligt med hushållen som flyttar ut från de dyrare inre områdena.

5. Investeringsfastigheter

Ändå är migrationsflöden inte hela historien. Inte heller kan de relativa priserna förklaras med avseende på brist på utbud - sydost har också brist. Men en ytterligare förklaring ligger när det gäller den monetära miljön och särskilt låga räntor.

Bostäderna i London påverkas kraftigt av sin roll som en investering så mycket som en konsumtionsvärd. Investeringsmotiven för att köpa bostäder är också viktiga på andra områden men London har förmodligen speciella egenskaper och priserna i London är mer mottagliga för ränteförändringar än någon annanstans. Det finns därför möjlighet att när räntorna gradvis stiger i ekonomin kommer London att påverkas starkare än andra regioner, och börjar återställa några av de historiska mönster som ses i den första grafen.

Men för alla prat om fallande huspriser, bör vi komma ihåg att genomsnittspriset på tom lägenhet i London fortfarande ligger över 400 000 kronor. I jämförelse är medelpriset för en lägenhet i sydost närmare 200 000 £ - och även detta ligger bortom resurserna hos de flesta potentiella första köpare utan betydande ytterligare stöd. Så det pris som vi ser är osannolikt att det kommer några betydande fördelar för första gången köpare. Åtminstone på den skala som har skett hittills innebär fallet helt enkelt blygsamma förluster för befintliga ägare.